Стройка встанет по всей стране
Согласно данным исследования Высшей школы экономики, деловой климат в российской строительной отрасли остается в зоне худших значений за последние семь лет. Как пишет Finanz.ru со ссылкой на текст доклада, объемы строительных работ продолжают снижаться.
По данным Росстата, за январь-октябрь 2017 года спад составил 2,1%, а накопленным итогом за три года кризиса превысил 20%.
Сводный индекс предпринимательской уверенности в четвертом квартале вырос на 1 п.п., однако его значение - минус 15% - является самым низки по сравнению со всеми базовыми отраслями, которые оценивает Росстат. При этом, строительство «сохраняет статус самой проблемной среди всех базовых видов экономической деятельности страны», констатирует директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович.
По количеству банкротств строительный сектор также опережает все виды бизнеса. По данным РАСК, в прошлом году количество зарегистрированных банкротств строительных компаний увеличилось на 17,3%. Неплатежеспособными признали себя 3180 организаций, подавляющее большинство из которых (66%) - старожилы, работавшие на рынке более семи лет. В третьем квартале 2017-го с рынка ушли еще почти 700 строительных компаний, что стало рекордом за все время статистики.
Рост строительной отрасли в России до 2015 года формировался за счет расширения торговых площадей, спроса на жилые квартиры и государственного заказа, напоминает директор Центра экономических исследований университета «Синергия» Андрей Коптелов.
Падение реально располагаемого дохода населения, снижение оборотов розничной торговли и уменьшение государственного заказа, который обеспечивает почти 60% инвестиций, привело к ухудшению ситуации в строительной отрасли. А с учетом длительности инвестиционного цикла в строительстве сейчас на рынок выводится множество объектов, строительство которых началось еще в «сытые» годы.
Многие строительные компании не смогли отладить управленческий учет, позволяющий отслеживать рентабельность каждого проекта, что привело к возникновению «пирамиды», когда предыдущие объекты строительства финансируются за счет новых, и как только продажи замедляются, компания не может выполнить обязательства перед своими клиентами, что приводит к банкротству. Часть строительных компаний имеет серьезную кредитную нагрузку в иностранной валюте, которая становится неподъёмной, особенно с учетом падения цен на недвижимость, что подрывает финансовую модель компании, и также приводит к банкротству.
Вложения в строительные проекты сейчас приносят прибыль на уровне инфляции, что делает отрасль не интересной для инвесторов, что снижает приток новых денег в отрасль. Ближайшие два-три года ситуация на строительном рынке не изменится, уверен Андрей Коптелов, ведь серьёзного роста доходов населения, расширения торговых сетей и увеличения затрат государственного бюджета не предвидится, что приведет к банкротству большинства неэффективных игроков в строительной отрасли.
Выживут лишь те строительные компании, кто научился эффективно управлять затратами и развиваться без привлечения кредитного капитала. Единственным шансом для роста строительной отрасли в ближайшие два-три года, по словам эксперта, является снижение процентных ставок по ипотеке, что уже сейчас дает некоторое повышение спроса, хотя данный рост нивелируется избыточным предложением недвижимости, которое сейчас сложилось на рынке.
Накануне глава Минстроя сообщил, что по итогам 2017 года ожидается рекордный рост в сегменте ипотечного кредитования. Всего, согласно официальному прогнозу, российские банки должны выдать за 12 месяцев 1 млн жилищных займов на сумму, ни много ни мало, 2 трлн рублей. Заявленные цифры являются рекордными и даже превышают значения докризисного 2014 года, тогда банки смогли заключить договоров ипотечного кредитования всего на 1,86 трл рублей.
Ничего странно в таком росте нет, полагает директор экспертной группы VETA Дмитрий Жарский: ставки сейчас находятся на рекордно низком уровне, в ноябре средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в крупнейших российских банках опустилась ниже 10,6%. И с учетом того, что на последнем заседании ЦБ принял решение о снижении ставки рефинансирования на 50 б.п., скорее всего, уже в первом квартале 2018 года стоимость жилищных кредитов уйдет ниже 10%.
Но бенефициарами ажиотажа на рынке новостроек являются в первую очередь потребители, и только во вторую - банки, застройщики, как ни странно, на этом празднике жизни - чужие, но их проблемы уже в скором времени окажут самое непосредственное негативное влияние на рынок, уверен эксперт. Рост фискальной нагрузки за счет усиления контроля со стороны ФНС над участниками рынка в течение последних трех лет во многом обязан доначислением НДС и налога на прибыль. Существенным образом ужесточилась политика государства в сфере контроля над использованием труда мигрантов (патенты стало получать сложнее), долговая нагрузка, даже несмотря на то что банки стали охотнее кредитовать девелоперов под залог строящихся объектов, постоянно растет.
По словам аналитика, низкие цены на недвижимость, с одной стороны, стимулируют спрос и рост продаж, но с другой, ведут к тому, что абсолютное большинство застройщиков работает на грани, а порой и за чертой рентабельности. С учетом накопленной долговой нагрузки доходы от реализации новых объектов зачастую не покрывают расходы на их реализацию и обслуживание все еще дорогих кредитов. Отсюда и рекордные данные по количеству банкротств среди застройщиков. Всего за год число застройщиков в России сократилось с 5,5 тыс. до 4,3 тыс организаций. Уходят с рынка вне зависимости от масштабов, а это важно, поскольку порядка 65% всего вводимого в эксплуатацию жилья приходится на нескольких крупнейших участников рынка. В следующем году число банкротств только возрастет в связи с ужесточением требований к капитализации девелоперов.
Как напоминает эксперт, в связи со вступлением в силу 304-ФЗ, устанавливаются следующие требования: для объекта площадью до 1,5 тыс. квадратов минимальная планка уставного капитала находится на уровне 2,5 млн рублей, для 2,5 тыс. - 4 млн, 10 тыс. - 10 млн, 25 тыс - 40 млн, 50 тыс. - 80 млн, 100 тыс. - 150 млн, 250 тыс. - 400 млн, 500 тыс. - 800 млн, наконец, при площади более 500 тыс. квадратных метров уставный капитал должен быть увеличен до суммы не менее 1,5 млрд рублей. Очевидно, что соответствовать в текущих условиях могут далеко не все.
«Ну а теперь я предлагаю вернуться к тому, какие последствия для рынка могут наступить в связи с банкротствами девелоперов», – говорит Дмитрий Жарский. В упомянутом главой Минстроя 2014 году было введено в эксплуатацию 84,2 млн кв. метров жилья, в 2015 - 83,8 млн кв. метров, в 2016 - 80,2 млн кв. метров жилья. В начале года Минстрой сообщил, что к концу 2017 года объемы ввода сократятся до 75 млн кв. метров, однако за 9 месяцев предложение пополнилось лишь 46,4 млн кв.метров и, очевидно, что за три месяца догнать прогноз министерства будет просто нереально.
Сокращение предложения в сравнении с уровнями 2014 года почти в 1,5 раза объяснить легко, констатирует аналитик. Объекты, введенные в эксплуатацию в 2015 и 2016 году в основном были заложены в докризисном 2014, еще до начала волн банкротств в строительной индустрии. Показатели 2017 года - это уже результат работы девелоперов в новых условиях, и, заключает эксперт, в 2018 году показатели будут только ниже.
Загрузка ...
