Новостройки Москвы дешевеют
Средняя стоимость новостроек в столице упала, по оценке «МИЭЛЬ-Новостройки», до четырехлетнего минимума, хотя спрос на квартиры остается высоким.
Впервые за десять месяцев объем предложения на первичном рынке Москвы в «старых» границах снизился, правда, всего на 0,3%, и достиг 2,883 млн кв. м. Такую статистику опубликовала компания «МИЭЛЬ-Новостройки». Средневзвешенная цена в связи с продолжающимся перераспределением в сторону массового сегмента достигла ценового минимума за последние 4 года и составила 191,8 тыс. руб. за кв. м.
По сравнению с июлем зафиксировано незначительное снижение на уровне 0,3%. За отчетный период рынок пополнился тремя новыми проектами: ЖК «Академика Павлова», «Новочеремушкинская 17» и «Серебряный фонтан». Кроме того, за исследуемый период начались продажи примерно в 20 новых корпусах текущих проектов. При этом в Новой Москве все также наблюдается довольно низкая девелоперская активность, которая на фоне высокого спроса привела к снижению объемов предложения еще на 5,2%.
Однако выход нового объема предложения не перекрыло текущий уровень спроса. В результате чего впервые за 10 месяцев зафиксировано незначительное снижение объемов предложения. Количество квартир в продаже в августе 2017 г. также снизилось на 0,3% (до 45,2 тыс. лотов). В августе 2017 г. доля предложения бизнес-класса сократилась с 48,2% до 47,1%. Доля комфорт-класса в общей структуре предложения наоборот увеличилась на 0,4 п.п. (до 43,4%). Также увеличилась и доля экономкласса (с 8,8% до 9,5%).
Перераспределение объемов предложения в пользу массового сегмента привело к увеличению доли однокомнатных квартир и студий в общей структуре предложения: c 38,3% до 38,8%. Кроме однокомнатных лотов и студий также увеличилась доля трехкомнатных лотов (с 19,1% до 19,5%). Доля двух- и многокомнатных квартир уменьшилась на 0,5 и 0,3 п.п., соответственно (до 38% и 3,7%, соответственно). Средняя площадь экспонированных лотов на рынке не изменилась и составила 63,8 кв. м.
Цены на рынке первичной московской жилой недвижимости падают, причем с темпом 2-4% в год в зависимости от типа недвижимости, от индивидуальной политики девелопера, поэтому довольно сложно рассчитать реальный индекс цены в связи с тем, что все объекты, которые продаются по 214ФЗ продаются в разных степенях готовности, отмечает начальник аналитического отдела А1 Сергей Свиридов. В результате, указывает он, это фактически разные продукты. Поэтому, к сожалению, корректной методики расчета индекса цен фактически на рынке нет. Но есть косвенные свидетельства о том, что ситуация крайне неблагополучна.
Если смотреть на отдельно взятый проект, то до кризиса 2014 года цена на квартиру в течение срока продаж от старта до конца вырастала на 30-40 %. Сейчас те темпы роста цен, которые закладывает девелопер в своей модели уменьшились в три раза и составляют приблизительно 10 %. До кризиса 2014-15 годов, почти все квартиры продавались до сдачи объекта госкомиссии. Сейчас, в зависимости от масштаба проекта и его уникальности, до 20% квартир пустуют после сдачи госкомиссии
Невиданная раньше для московского рынка недвижимости услуга - рассрочка платежей, рассказывает эксперт. Человек, покупая квартиру, может попросить рассрочку до 1-2 лет и сумма рассрочки составляет 50 % от стоимости квартиры. Соответственно, по факту эта рассрочка выгоднее, чем привлекать кредит на оплату квартиры. По нашим данным сейчас от 40 до 50 % квартир продаются с рассрочкой.
Поэтому, объясняет Сергей Свиридов, девелоперы используют любые возможности, чтобы поддержать слабый спрос на покупку недвижимости. Однако, для демонстрации они используют информацию не о поступлении денежных средств, а сведения о регистрации ДДУ. Фактически, это регистрация неких обязательств покупателей оплатить квартиру в течение определенного срока. Почти все девелоперы всегда используют скидки и акции. Это происходит по нескольким причинам:
Предложение будет увеличиваться, так как московское правительство активно выдает ГПЗУ на жилье и на территории старой Москвы. Более того, в этом заинтересованы и сами девелоперы. Доходы населения не будут расти, полагает Сергей Свиридов, но будет происходит снижение ставки ЦБ и ставка по ипотечному кредитованию также станет падать.
Пока же предложение новостроек в столичной регионе превышает спрос, поэтому цены и падают, констатирует первый вице-президент Опоры России Павел Сигал. «Мы считаем, что до конца года может быть еще снижение в пределах 1% из-за ввода новых площадей», – говорит он. Сейчас купить недорогое жилье в московском регионе стало значительное проще, чем пару лет назад, из-за восставновления экономики, снижения стоимости кредитования и доступной ипотеки, которая находится на исторически низком уровне.
Тем не менее, указывает Павел Сигал, зарплаты растут медленно, люди еще не чувствуют той уверенности, которая была до кризиса, и девелоперы жестко конкурируют за покупателей жилья. Их логика состоит в том, чтобы как можно быстрее продать уже построенное жилье, чтобы начать строить новое, к тому же застраиваются огромные площади в новой Москве и ближайшем Подмосковье, грядет программ реновации, так что на фоне неустойчивого роста экономики цены идут вниз, и сейчас мы видим рынок покупателя
Важно отметить, указывает, в свою очередь, аналитик «Алор Брокер» Сергей Королев, что стоимость квадратного метра наиболее проседает только в самом массовом сегменте жилья-эконом класса, комфорт-класс имеет более успешные результаты продаж, о чем говорит то, что цена за квадратный метр здесь выросла на 1,8%. Такая тенденция не удивительна, поскольку рынок с конца 2014 года до сих пор перенасыщен предложением со стороны докризисных проектов, которые только сейчас начали получать возможность продаваться.
На текущий момент в Москве как раз хорошо распродаются уже застоявшиеся объекты, это видно отчетливо поскольку в целом в Москве в этом году новое жилье активно не вводится – так ввод нового жилья снизился на 39,2% в первом полугодии, общий спад по стране – 11,3%. Иными словами, сейчас на рынке ощущается переизбыток свободных квадратных метров, и единственный верный способ, который пока еще могут придумать риэлторы – поработать себе в убыток, лишь бы избавится от большого количества предложения. По сути, полагает эксперт, такая ситуация может плавно переехать и на первое полугодие 2018 года, поскольку спрос на квартиры класса эконом, учитывая общее депрессивное состояние экономики и в отсутствии роста доходов населения, сам по себе не появится, у людей просто нет денег.
Но рынок жилья должен развиваться, иначе велика вероятность череды новых банкротств в строительном секторе, поэтому основную ставку в продаже такой жилплощади власти и девелоперы традиционно ставят на ипотеку. Ипотека, это ключ к управлению обществом, поскольку большая половина среднего класса так или иначе нуждается в собственном жилье. Поэтому-то сейчас на фоне положительной политики ЦБ по работе с ключевой ставкой, власти так красиво говорят о будущих перспективах рекордного понижения ипотечной ставки, говорит Сергей Королев.
Напомним, что в этом году «Сбербанк» анонсировал, что ставки по ипотеке могут снизится до небывалых ранее значений – так госбанк в этом году уже дважды говорил о снижении, последнее произошло 10 августа – ставка снизилась на 0,6-2 п.п. по сделкам на вторичном и первичном рынке. Первичку с госбанком покупать, разумеется, выгоднее – здесь условия составляют в диапазоне от 7,4-10%, вторичный рынок – 8,9-10%. Такие предложения даже не сравнимы с посткризиными мерами правительства по субсидированию ставки, напомним тогда ипотеку можно было взять по 11,85% годовых что уже считалась очень выгодным делом. На фоне всего этого, по прогнозным ожиданиям АИЖК, объем выдачи ипотеки в стране может превысить млн кредитов на общую сумму 1,8 трлн рублей – а это на фоне резкого снижения ввода нового жилья, говорит о движущей силе ипотеки. Таких объемов жилищных кредитов в России ранее в принципе еще и не выдавалось.
Такой ипотечный ажиотаж с дальнейшим трендом на снижение сможет существенно разогреть рынок новостроек и уже через 1-2 года рынок сможет начать с уверенностью строить новые квадратные метры в эконом-сегменте, заключает Сергей Королев. Корректировки могут здесь внести лишь новые повороты во внешней политике государства, а также непредвиденные ситуации на рынке черного золота – не стоит забывать о цикличности этих законов экономики.
Загрузка ...
