Ипотека стремительно дешевеет
Банк России ожидает резкого увеличения объема рефинансирования ипотечных кредитов из-за продолжающегося снижения уровня ставок по подобным займам. Уже существующие заемщики будут все чаще обращаться в банки, которым рекомендуется проводить отдельную оценку этого продукта на предмет процентного риска, отметил регулятор в докладе о лучших практиках управления процентным риском по банковскому портфелю.
С одной стороны, этот процесс способствует снижению долговой нагрузки заемщиков и тем самым уменьшает кредитные риски, но, с другой стороны, он может привести к сокращению процентной маржи и повышает значимость управления процентным риском в кредитных организациях, указывает ЦБ. «В частности, такой продукт, как ипотечные жилищные кредиты, в силу его высокой срочности и наличия встроенной опциональности в виде возможности досрочного погашения и рефинансирования заемщиками по сниженной ставке заслуживает отдельной оценки банками на предмет процентного риска», — отмечает регулятор.
По данным ЦБ РФ, в стране средняя ставка по ипотеке в рублях в ноябре 2019 обновила минимальное за последние два года значение 9,19%, в октябре этот показатель составлял 9,4%, напоминает Finmarket. В декабре глава Сбербанка Герман Греф сообщал, что кредитная организация планирует вновь ввести рефинансирование своей ипотеки для клиентов в 2020 году. Эта опция была недоступна с сентября 2018 года.
Ипотека - это продукт с высокой срочностью: ее часто берут на срок в 15 - 20 лет, а значит, потенциальный круг желающих рефинансировать ее под более выгодный процент крайне велико, соглашается эксперт Академии управления финансами и инвестициями Геннадий Николаев. Средняя ставка по ипотеке в 2015 году достигала 14%, в 2016 - 12,8%, 2017 - 11,5% и в 2018 - порядка 9,8%. Если инфляция будет держаться на текущем рекордно низком уровне, а внешний фон останется спокойным, то в течение 2020 году ставка по ипотеке может снизиться еще на 0,5-0,75%.
Бум по данному типу займов наблюдался в 2018 году, однако, воспользоваться возможностями рефинансирования явно захочет воспользоваться большая часть людей, оформивших ипотеку в последние пять лет, уверен эксперт. Крупные кредитные организации в прошлом периодически устраивали маркетинговые кампании, направленные на привлечение клиентов из других банков путем небольшого снижения ставки по действующему кредиту, но интерес к таким предложениям оставался на достаточно низком уровне. Заемщики не видели особого смысла ввязываться в авантюру с трансфером в обмен на незначительную “скидку”. Теперь же, когда ЦБ РФ всерьез взялся за смягчение ДКП, процесс должен ускориться.
Центробанк обеспокоен состоянием банковской сферы, где происходит рост задолженности в секторе кредитования нефинансовых организаций до максимального уровня за последние 15 лет - до 8% в прошлом году. Кроме того, продолжает Николаев, присутствует крайне низкий уровень достаточности капитала, который близок к отметкам, наблюдаемым перед кризисом 2014 года. Поэтому несмотря на то что снижение стоимости кредитования должно позитивно отразиться на населении, оно также способно привести к падению доходов банков за счет сокращения процентной маржи и оказать дополнительное давление на их финансовое состояние.
Ипотека - продукт, который трудно адекватно оценить: за 20 лет в экономике могут произойти серьезные, непредсказуемые перемены, а заемщики склонны постоянно вносить коррективы, например, досрочно погашать кредит или рефинансировать его, из-за чего ожидаемые доходы кредитора регулярно меняются. По-сути, констатирует Геннадий Николаев, ЦБ РФ рекомендует банкам оценить свои силы на горизонте до 5 лет и в случае возникновения каких-либо сомнений предпринять решительные действия. Если результаты стресс-тестов окажутся хуже ожиданий, то регулятор вполне может ограничить возможности рефинансирования и ввести некий аналог долговых коэффициентов.
С одной стороны, обращает внимание, в свою очередь, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков, снижение ставок по ипотеке предусмотрено нацпроектом «Жилье и городская среда» и потому можно прогнозировать, что ставки будут снижаться: в 2020 году средняя ставка должна составить 8,7%, к 2024 году она должна снизиться до 8%. Снижение ставок по ипотеке важно для экономики, так как стимулирует развитие жилищного строительства, но пока большая часть ипотечных кредитов используется для покупки жилья на вторичном рынке.
На рефинансирование приходится большая доля всех выдаваемых кредитов, отмечает эксперт. Эта тенденция, начавшаяся в 2019 году, продолжится и в 2020 году: граждане, взявшие ипотеку под 10-11% годовых, все чаще обращаются за рефинансированием займа. Оценивать риски по отдельным кредитным продуктам банкам придется, так как с ростом задолженности и отсутствием роста доходов населения объем выданных кредитов вырос значительно. Если ситуация с доходами граждан не изменится в лучшую сторону, уверен Владимир Савченков, весь рынок кредитования ожидает серьезное сокращение объемов выдаваемых кредитов
Загрузка ...
