Ипотека внушает оптимизм
Владимир Путин поручил совету при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам совместно с ЦБ РФ и АИЖК обеспечить возможность приобретения жилья с ипотекой для 50% семей к 2025 году.
Как передает Finmarket со ссылкой на текст протокола заседания, срок исполнения этого поручения - 1 марта 2018 года.
Для реализации указа исполнителям также поручено увеличить рост количества семей, ежегодно берущих ипотеку, с 0,85 млн в 2016 году до 2 млн в 2025 году. Кроме того, президент поручил увеличить объем строительства жилья до 120 млн кв. м в год к 2025 году.
Глава государства также поручил обеспечить реализацию одобренных на заседании совета приоритетов в развитии направлений «Ипотека и арендное жилье» и «ЖКХ и городская среда».
В числе приоритетов повышение доступности ипотеки для граждан, в том числе для молодых семей, формирование ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, совершенствование нормативных и экономических механизмов. Также внимание предстоит обратить на сокращение издержек застройщиков, развитие рынка арендного жилья, совершенствование механизмов для городской среды и реализацию программы профессионального развития архитекторов.
В первую очередь, комментирует намерения властей генеральный директор компании «Мани Фанни» Александр Шустов, очень смущает обозначенный срок реализуемых целей – то есть поручение должно быть выполнено к 1 марта этого года, а цель достигнута спустя семь лет.
Соответственно, сейчас совет при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам должен за такой короткий срок разработать теоретическую, но максимально эффективную программу, по которой будет поэтапно реализовываться цель, обозначенная Путиным.
Должны быть разработаны механизмы, при которых семьи будут гарантированно идти и брать ипотеку, при этом банки с наибольшим уровнем надежности, конечно, речь только о банках с госучастием, должны будут готовы финансировать проекты чтобы они были сданы в срок, а застройщики в свою очередь должны быть готовы к обслуживанию такой помощи.
Все это подталкивает к мнению, что в результате такой политики сформируется новое направление в строительной отрасли, считает эксперт. Это может быть социально-ориентированное жилье в рамках льготной ипотеки, которое станет возводиться по специальным программам финансирования с неминуемым участием государственной поддержки. Она же частично будет направлена на компенсацию расходов застройщиков, и на поддержку семей, которые возьмут льготную ипотеку. Данная инициатива к тому же отлично соотносится с очередным предложением президента свести ипотечную ставку до 6% для семей, где родился второй и третий ребенок.
То есть получается, что сейчас государство готовит почву для поддержки института семьи и фундамент начинает закладывать уже сегодня. Вопрос только – получится ли все так, как планируется.
В целом, считает Александр Шустов, в условиях рыночной экономики привлечение ипотечного займа с потенциальным субсидированием 3-3,5% со стороны государства является наиболее верным и надежным способом для приобретения жилья, параллельно это даже решает проблемы демографии.
Так же это соотносится и с настроениями внутри российских семей – по данным опроса ВЦИОМа – 45% семей не против такого способа приобретения жилья. Теперь остается создать условия для стимулирования ипотеки. Информационный фон в этом плане уже создал для ипотеки более привлекательный имидж, чем пять лет назад. Сейчас средняя ставка по ипотеке в Сбербанке составляет от 9,7 до 9%, а при предоставлении ряда льгот или тех же субсидий – еще меньше, потенциально, при снижении ставки рефинансирования ЦБ дальше текущего порога, к концу этого года ипотека снизится до 8%, но в большинстве случаев у других банков ипотека предлагается под 10% и выше.
То есть теоретически при создании реальных условий, которые обещает президент и ответственны выполнить ведомства – спрос на ипотечное жилье со стороны семей действительно может составить прогнозируемые 50%. Но важно помнить, говорит Александр Шустов, что гарант такого спроса и своевременных выплат – стабильно растущий уровень благосостояния граждан, а проще говоря экономический рост, который пока охарактеризовать как уверенный можно с большой натяжкой. Поэтому в действительности обозначенные планы можно поделить на два, тем более что сейчас строительный рынок погрузится в период неоднозначности, поскольку новые правила финансирования проектов по ДДУ могут негативно сказаться на количестве жизнеспособных участников рынка.
К тому же, добавляет Александр Шустов, не все регионы смогут показывать позитивную динамику по вводу жилья, на фоне кризисных лет только некоторые регионы ЦФО и Сибири показывали рост объемов ввода жилья, в некоторых он был на нуле или вовсе проседал. При неустойчивой демографической ситуации, а также за счет длинного срока ипотечных кредитов, штиля в пункте «просрочка» по кредитам ждать не стоит, то есть государство должно быть готово к тому, что компенсировать банковские потери оно будет из своего кармана.
Нельзя сказать однозначно, реализуется ли этот план целиком, указывает эксперт по банковским продуктам, аналитик Forex Optimum Иван Капустянский. В целом, по его словам, на рынке недвижимости сейчас не самая хорошая ситуация. Например, цена в Москве за кв. м. продолжает снижаться с 2014 года уже четвертый год подряд, она упала с более 210 тыс. руб. за кв. м. до 167 тыс. руб. за кв. м., при этом объемы появления новых проектов в последние три года оставались высокими.
Причины такого странного, на первый взгляд, поведения девелоперов в специфике правил игры на столичном рынке. Порядка 20-30% себестоимости проекта московские застройщики вкладывают на его старте, до получения разрешения на строительство. Поэтому даже такие проекты невыгодно откладывать в долгий ящик. Целесообразнее все же выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты. Отсюда далее начинаются финансовые трудности у застройщиков.
Однако эта проблема ещё может решиться в случае продолжительного экономического роста, считает Иван Капустянский. Куда менее очевидно влияние изменения законодательства на темпы строительства и цены на жильё. На горизонте трех лет согласно поручению президента будут разрабатываться меры по поэтапному замещению долевого строительства другими источниками финансирования, чтобы минимизировать риски граждан и уйти от проблемы «обманутых дольщиков». Здесь и заключается основная загвоздка. Не ясно какими будут источники финансирования. Если останутся только классические схемы, то, наверняка, это приведёт к удорожанию, возможно, значительному. На темпы этот фактор также повлияет, как минимум тем, что с рынка уйдет часть девелоперов.
Второй немаловажный аспект - это экономический рост, продолжает Иван Капустянский. В 2017 он наметился. По последним данным ВВП превысил 1,5%, при этом инфляция сохраняется на уровне 2,5%, а безработица 5,1%. Показатели неплохие для первого года. Однако согласно даже официальным прогнозам динамика ВВП до 2020 года останется в рамках скромных 2%. В случае если на рынке нефти снова будет падение, то результат может оказаться еще скромнее.
Единственное, что сейчас можно хоть как-то прогнозировать, это снижение ключевой процентной ставки и, как следствие, ставок по ипотеке, говорит Иван Капустянский. Подобная динамика в случае отсутствия форс-мажорных ситуаций сохранится как минимум в 2018 году. Основанием для этот является инфляция ниже таргетируемого значения 4%, а также неоднократные заявления со стороны разного уровня чиновников ЦБ РФ, которые отмечали, что ведомство планирует довести ключевую процентную ставку до 6-7%, соответственно ипотека также может снизиться в рамках 2%.
Так что, заключает эксперт, прогноз по ситуации с ипотекой на данном этапе выглядит все же оптимистичным. Реально ситуацию можно будет оценить позже после внедрения нововведений в законодательстве, а также при сохранении хотя бы минимальных темпов роста российской экономики.
Загрузка ...
